01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu 818 sayılı eski borçlar kanununa göre pek çok yenilik getirmiştir.Kanunun tamamı 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek iken kira sözleşmeleri ile ilgili 9 maddesinin yürürlüğü 8 yıl ertelenmiştir.8 yıllık süre 01.07.2020 tarihinde dolmuş ve ertelenen maddeler yürürlüğe girmiştir. Yürürlüğe giren maddelerin düzenlediği konular , ilgili hükümlerin yokluğu veya eksikliği nedeni ile kiraya veren- kiracı arasında geçmiş uygulamalarda ciddi sorunlara ve tartışmalara sebep olmakta, hukuki olarak ihtarların çekilmesine, icra takiplerinin yapılmasına ve farklı türde davaların açılmasına neden olmakta idi. Yürürlüğe giren yeni maddelerin geçmişte yaşanan sorunları ortadan kaldırıp kaldırmayacağı uygulamada görüşecek sorunlara bağlı olarak değişecektir. Hükmün uygulamasını avukatlar ve hukuk öğretim elemanları ,yargı kararları yönlendirip şekillendirecektir.
Kira sözleşmeleri eski Borçlar Kanunu yanında , 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunda da düzenlenmişti. Bu kez her iki kanunda yer alan kira hükümleri sadece Yeni Türk Borçlar Kanunu içerisinde düzenlenmiştir. Yani artık işyeri ve konut kiraları için ayrı bir kanun yer almamaktadır.
Dilimizin döndüğü ve aklımızın erdiğince ,okuyucularımızın anlayacağı dilden, yürürlüğe giren değişiklikler hakkında kısa bilgilendirmeler yapmaya çalışacağız. İlk olarak kira ilişkisinin devri konusunu işleyeceğiz.

KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ

Yeni Türk Borçlar kanunundan önceki Borçlar kanununa göre kira ilişkisinin devri mümkün iken özel kanun niteliğindeki 6570 sayılı Kanunun 12. Maddesi ile kira ilişkisinin devri yasaklanmıştı. Tek istisnası sözleşme ile veya sonradan kiraya veren tarafından verilecek onay idi.Kanun maddesi devrin çeşitli hallerini kapsayıcı şekilde şu biçimde düzenlenmişti.
“Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.”
Kiraya verenler genellikle hatta tamamına yakını kira ilişkisinin devrine muvafakat vermemekte idiler. Fiili durum yaratarak işyerini-kirayı devredenler veya devralanlar mevcut olmakla birlikte bu durum da pek çok ihtilafın çıkmasına neden olmakta idi. Bu tür ihtilafları elbetteki işyeri niteliğindeki kiralananlarda meydana gelmekte idi. Kiraya verenler devralanın kiralananı boşaltmasını, devreden kiracının kiralananı tekrar kendi adına almasını ve kira sözleşmesine uymasını talep eden ihtarlar çekmekte , ihtardan sonuç alınamaması halinde sözleşmeye aykırılık ve kira ilişkisinin rıza olmaksızın devri nedeni ile davalar açılmakta idi …
Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisinin devrini mümkün hale getiren 323. Maddesi ,yukarıda açıklanan devir yasağını özellikle işyerleri açısından değiştirmiş ve kira ilişkisinin devrini mümkün hale getirmiştir.
Elbetteki okuyucularımızın da bildiği gibi kiralananın mülkiyetinin devri hali de kira ilişkisinde kiraya veren tarafın değişmesine neden olan sebeplerden birisidir ve fakat kiraya veren taraf değişmektedir bu ilişkide, kiracı taraf değil…
Kira ilişkileri pek çok sebebe dayalı olarak bir üçüncü kişiye devredilebilir, devredilmesi istenebilir. Örneğin işyerini açıp , geliştiren ,marka haline getiren kiracı iyi bir teklif almıştır , para kazanmak için devri isteyebilir, emeklilik dönemi gelmiştir, yorulmuştur devretmek isteyebilir,kiracının çalışmasını engelleyen bir hastalığı ortaya çıkmıştır devretmek isteyebilir, sebepsiz olarak devretmek isteyebilir... Sayılan örnekler kiracı açısından makul ve geçerli devir talebinin sebebini oluşturabilir. Kira ilişkisinin devri konusu COVİD-19 sebebi ile daha da ihtiyaç halini almış olabilir. Salgının ortaya çıkardığı ekonomik ve ticari gelişmeler kira devirlerine daha fazla ihtiyaç gösterecek ve belki de kapanan işyerleri nedeni ile kira sözleşmelerinin feshi ve işyeri tahliyeleri artacaktır.(salgın nedeni ile ortaya çıkabilecek sorunlar ayrı bir yazının veya tartışmanın konusudur- kısmen web sitenizde yer almaktadır)
Kira ilişkisinin devrini mümkün kılan yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 323. Maddesi aynen şöyledir;

II. Kira ilişkisinin devri


MADDE 323 - Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kanun maddesini nasıl anlamak ve yorumlamak gerekir, uygulamada kiracı, kiraya veren ve devralmak isteyenler nasıl davranmalı ve neler yapmalıdırlar?
Maddenin ilk cümlesi kural olarak ,“kiraya verenin yazılı rızası alınmadıkça devrin mümkün olamayacağını” açıkça ifade etmektedir. Devamında işyeri kiracılarını ve işyeri kiraya verenleri ilgilendiren ve hukukumuzda ilk kez düzenlenen bir istisna getirmektedir. Nedir bu istisna;
“Kiraya veren ,işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.”
Kiracı ,kira ilişkisini gerçek kişiye devretmek isteyebileceği gibi türzel kişi 3. Kişiye de devir talebinde bulunabilir.
Kiraya verenin rıza vermekten kaçınamayacağı durumlar olabileceği, tersi söylem ile kiraya verenin rıza vermekten kaçınabilmesi için göstereceği sebebin haklı olması gerektiği ifade edilmiştir.
Devir talebini mutlaka kiracı kiraya verene yapacaktır! 3.kişinin yani devralacak olanın kiraya verene devralmak isteğini bildirmesinin hukuken bir geçerliliği yoktur..
Peki kiracı, kiraya verene gelerek kirayı devredeceğini(işyerini devredeceğini) söyleyip rızasını talep edince kiraya veren ne tür haklı nedenlerle bu talebi reddedebilecektir?
Konut kiralarında haklı neden olmaksızın kira ilişkisinin devri reddedilebilir kiraya veren tarafından.Yazımızın konusunu bu nedenle esas olarak işyeri kiraları oluşturmaktadır.
Kiraya veren hangi sebeplerle rıza göstermeyecektir devre?
Kiraya verenin devre rıza göstermemesinin haklı gerekçeleri her kira ilişkisinin mahiyetine , yapılan işe , devralacak olanın geçmiş ticari yaşamına ait verilere dayanabilir… Ama mutlaka haklı bir sebep olması lazımdır işyerinin devrine rıza göstermemesinin.Örneğin,devralacak kiracının karşılıksız çek suçu işlemiş olması ve finans sicilinin bozuk olması, daha önceki kira ilişkilerinde kira bedeli ödemekteki güclükleri, kira bedeline ilişkin hakkında yapılan icra takipleri, açılan tahliye davaları, icra kanalı ile kiralanandan tahliye edilmiş olması, mevcut kiracından farklı bir iş yapacak olması, işe ,işyeri ve çevresine uygun olmayan sabıka kaydı, devralacak şirketin düşük sermayeli olması, sermayesinin kira alacağının güvencesini karşılamaktan uzak olması,ortaklarının maddi ve sosyal durumlarının kira ilişkisine uygun olmaması....gibi sebepler rızanın verilmemesinin haklı gerekçesini oluşturabilir.
Kiraya veren kira ilişkisinin devrine rıza göstermez ise devretmek isteyen kiracı ne yapacaktır?
Devir talebi haklı bir nedene dayanmadan reddedilen kiracı ,kira sözleşmesini bu kez kendisi haklı nedene dayalı olarak ve ihtar sürelerine uyarak sona erdirebilr.Yani feshedebilir.
Kiracı mahkemeye başvurarak kiraya verenin devre haksız olarak rıza göstermediğini veya rıza vermeme sebebinin haklı olmadığını ispat ederek , kiraya verenin yerine mahkemeden devir yetkisi alacaktır. Mahkeme rıza vermemenin haklı neden dayanmadığını tespit edecek, kiraya verenin rıza vermemekte haksız olduğunu belirleyecek ve bu kararla kiracı kira ilişkisini 3. Kişiye devretmiş sayılacaktır. Bu nedenle kiraya verenlerin rıza vermeme sebeplerinin somut , olaya uygun,geçerli ve kabul edilebilir olması gerekir. Elbette ki devir, kiraya verenin kira bedeli isteme ve tahsil etme haklarını kısıtlayıcı nitelikte ise rıza vermemekte haklı olacaktır. Bu durum mahkeme tarafından da gözönünde bulunduracaktır.Zira kiraya verenin önceliği kira bedelini tahsil ederek , gelir elde etmek ve geçimini sağlamaktır.
Kiraya verenin rızası ile veya mahkeme kararı ile kira ilişkisi devrolmuş ise tarafların hukuki durumları ve sorumluklarında ne tür değişiklikler olacaktır? Kiraya erenin kira alacağının tahsili riskli hale mi gelmiştir?
Kira ilişkisinin devrini düzenleyen yeni Türk Borçlar Kanununun 323. Maddesinin 2. ve 3. fıkraları bu hususa da açık düzenlemeler getirmiştir.Nedir bunlar?
2. fıkraya göre, kira ilişkisini devralan ,kiracının yerine geçer ve yeni kiracı olur.Eski ,devreden kiracı -kural olarak-gelecekteki kiracılık borçlarından kurtulur. Fakat 3. Fıkra kiraya verene en fazla iki yıllık bir güvence saplamaktadır. Yani “devreden kiracı ,kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla ikiyıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur” .Bu ne demek, kira sözleşmesi 1 yıl sonra sona eriyor ise 1 yıl sonra , 3 yıl sonra kira ilişkisi sona eriyor ise 2 yıl sonra eski kiracının sorumluluğu sona erecektir. Mal sahipleri , yani kiraya verenler devre rıza gösterir iken kendi güvencelerini artıracak hükümleri yeni kiracı ile kararlaştırmalıdırlar.
Yeni kiracı yani kira ilişkisini devralan kiracı eski kiracının yerine geçmekle , eski kiracının geçmiş dönemlerden kaynaklanan tüm borçlarından sorumludur. Yani kira bedeli, faizi, cezai şartlar… yanında , hukuki olarak zarar kavramı içine giren sonuç doğuran her türlü işlem ve eylemlerinin sonuçlarından da sorumludur.
Yeni kiracı ,eski kiracının , kiraya veren ile yaptığı sözleşme hükümlerine ve kira konusundaki her türlü mevzuat hükmüne uygun davranmakla yükümlüdür elbetteki.
Rıza nasıl verilecektir?
İspat kolaylığı ve gelecekte ortaya çıkabilecek ihtilafların çözümü açısından rıza mutlaka yazılı alınmalıdır.
Yukarıda anlatılanlar, karşılaşılabilecek durumları öngörerek yazılmış hukuki fikirlerdir.Değişiklik içeren madde henüz yeni yürürlüğe girmekle (01.07.2020) uygulamada ortaya çıkacak talepler üzerine yargı mercilerinin kararları, tüm uygulayıcıların hukuki bakış açıları ve hukuku geliştirmekteki çabaları zamanla uygulamanın istikrar kazanmasına yardımcı olacaktır.
Yardımcı olabildiğimiz inancı ile kira ilişkilerinin tüm taraflarına sorunsuz , kazançlı ,ödeme güçlüğü olmayan ticari ilişkiler dileriz.