“Yıkım İşlemleri”
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesini takiben sıra riskli yapıda oturanların tahliyesine ve tahliyeden sonrada binanın yıkımındadır. Kentsel dönüşüm süreci soluk almaya dahi fırsat bulamayacak kadar seri yürümek üzere düzenlenmiştir.
YIKIMIN BAŞLAMASI VE YIKIM SÜRECİ
Riskli yapı tespit raporunun kesinleşmesi üzerine,Çevre ve şehircilik İl Müdürlüğü ,İlçe belediyesine yapının yıkılması için yazı gönderir.İlgili belediye 60 günlük süre içerisinde binanın yıkılması talebini içeren yazıyı tüm maliklere ve ilgililere gönderir.Yıkma işlemleri için 30 günlük ek bir süre daha verilir. Bu süre içerisinde (60+30=90 gün) riskli yapı maliklerince yıkılmaz ise elektrik,su aboneliklerinin iptali ilgi kurumalarında istenir ve ilgili kurum abonelikleri iptal eder,bağlantıları keser.
Bağlantıların kesilmesinden sonra riskli yapı idare tarafından yıkılır/yıktırılır. Tahliye ve yıkım işlemlerinde esas olan malikler ile idarenin anlaşmasıdır.Anlaşan malikler elbetteki alacakları yardımlar bakımından avantajlı hale gelecektir.
YIKIM İŞLEMİ DURDURULABİLİR Mİ?
Durdurulabilir ama elbette sıkı şartlara tabi!
Güçlendirme yapılması uygun olan yapılar hakkında kat maliklerinin beste dördünün alacağı kararla yıkım durdurulabilir. Ne zaman alınmalı bu karar ? İdarenin maliklere yıkım için verdiği toplam 90 günlük süre içerisinde!90 günlük sürede bu kararın alınması projesinin alınarak ,ilgili belediyeden güçlendirme ruhsatı alınması ne kadar mümkündür? O nedenle riskli yapı tespit edilir edilmez güçlendirme için çalışma başlatılmalıdır. Güçlendirme projeleri için kredi desteği de mevcuttur.
FAİZ DESTEKLERİ
Kentsel dönüşüm projeleri için kullanılacak kredilerde devletin ciddi faiz desteği sözkonusudur. Faiz miktarları ve geri ödeme süreleri güçlendirme ,konut yapımı ve işyeri yapımı için farklılık arzedebilir.
ARSA PAYLARINDA HATALAR VARSA NE OLACAKTIR?
Pek çok binada kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin arsa payları gelişigüzel dağıtılmıştır önemi o tarihlerde anlaşılmadığı için.Oysa kentsel dönüşüm sürecindeki hız düşünüldüğünde ,dönüşüm başlayınca arsa paylarındaki hataların kısa sürede giderilmesi mümkün değildir.Bu açıdan şimdiden her malik binalarındaki bağımsız bölümlerin arsa paylarına bakıp karşılaştırma yapması gerekir.Yapılmış hatalar için dava açmaya ihtiyaçları olacaktır,anlaşarak oybirliği ile düzeltemedikleri takdirde!
Malikler için en uygun karar alma zamanı nedir bu süreçte?
Yasa tarafından tanınan süreler içerisinde ve bina yıkılmadan önce yapıma konu parsellerin malikler tarafından değerlendirilmesi esastır.En geç bina yıkıldıktan sonra tanınan 30 günlük süre içerisinde malikler en az 2/3 (üçte iki) çoğunluk ile anlaşarak parselleri üzerinde yeni bir binanın yapılmasını sağlayabilirler. Başka parsellerle birleştirebilirler,ayırabilirler,inşaat sözleşmelerini yapabilirler...
Anlaşmaya katılmayan maliklerin payları,bağımsız bölümleri en az değerleme raporundaki değerlerine göre diger maliklere açık artırma ile satılacaktır! Değerleme binanın eski hali üzerinden yapılmaktadır!! Anlaşmaya katılmak malınızın sizde kalmasını sağlayacaktır!
Çoğunluk kararı alınamamış ise ne olacaktır?
Binanın yıkılmasından sonra yapı maliklerine 30 günlük sürede anlaşma yapmaları için yazı gönderilir.Bu sürede belirtilen çoğunlukla anlaşamaz iseler Bakanlık ,TOKİ veya ilgili belediye acele kamulaştırma kararı alabilir. Kamulaştırma bedeli taksitler halinde ödenir! Anlaşıldığı üzere kanun malikler diyorki ANLAŞIN!
ÇOĞUNLUK KARARINA DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Çoğunluk kararı, karara katılmayanlara tebliğ edilir ve karara katılmaları istenir. Bir kez daha fırsat verilmektedir.Yoksa mülkiyet haklarından olacaklardır. Önceki bölümlerdede açıklandığı üzere her aşama için dava imkanları vardır. Alınan karara karşı açılacak davanın dayanağı ne olacaktır? Sonuç almak mümkün müdür? Her olayın kendi özelliğine göre davalar açılabilecektir. Önemli olan sürecin durmasıdır.Durması yönünde karar yoksa ileride başka davaların açılması olasıdır.
Çoğunluğun imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mağdur ettikleri ne yapacaktır? Bunun için de dava açacaklar hukuken yararlanacakları bir durum varsa!
AÇIK ARTTIRMA İLE SATIŞ!
Karara katılmayan maliklerin hisseleri değerleme raporundaki değerinden aşağı olmamak üzere sadece diger malikler arasında yapılacak açık arttırma ile satılacaktır.Açık artırmada alıcı çıkmaz ise hisseyi/hisseleri Bakanlık alır.
Açık artırma ve satış işlemine karşı idari yargıda 30 gün içerisinde dava açılabilir.
KİRA YARDIMINI KİMLER ALABİLİR?
Herşeyden önce anlaşarak gönüllü olarak binayı tahliye eden,kentsel dönüşüm kredilerinden yararlanmayan malik,kiracı, başka türlü bir ayni hakkı olan yararlanır.
Risk tespit edilen ve yıkılan binalara ilişkin eski arsa paylarını gösterir kat irtifakları silinir ve malikler payları oranında hissedar haline gelir. Artık süreç bina yapılabilecek hale gelmiştir.
Bir sonraki yazımız inşaatın belki de en önemli aşamlarından birisi olan müteahhit seçimi ve müteahhitle yapılacak olan inşaat sözleşmesine ilişkin olacaktır.
