“Müteahhit seçimi,inşaat sözleşmesi ve son sözler”
Müteahhit seçimi ,
Kentsel dönüşüm isteyen maliklerin anlaşması ile veya yasal süreçleri izleyerek yine sonuçta yasal zorlamalarla da olsa çoğunlukla dönüşüm kararının alınmasını takiben inşaatı yapacak bir müteahhide ihtiyacınız olacaktır eğer malikler olarak kendinizin yapacak mali gücü yoksa. İnşaat süreçlerinde zorda kalmamak,bir takım sıkıntılar yaşamamak için müteahhit seçimini iyi yapmanız gerekmektedir. Kentsel dönüşümü fırsat bilip maddi açıdan yetersiz,geçmişte tamamladığı inşaatı dahi olmayan kimselerin müteahhit olarak inşaat yapımına talip oldukları görülmektedir.
Seçeceğiniz müteahhit:
Yeterli tecrübeye sahip midir?
Daha önce yaptığı inşaatlarda sorunlar yaşamış, yaratmış mıdır?
İnşaatlarını süresinde bitirmiş midir?
İnşaatlarında kullandığı malzemeler uygun mudur,kaliteli midir?
Müteahhit firmanın maddi durumu inşaatı yapacak yeterlilikte midir?
Müteahhit firma şirket ise şirket ortakları kimlerdir? Yetkilisi kimdir?
Bankalardaki durumu ile adliye kayıtlarındaki durumu nedir?
Yetersiz maddi durumu olan müteahhit, malsahiplerinin teminat taleplerini yerine getirebilecek midir?
Müteahhidin vaadleri makul,kabul edilebilir,gerçekleştirilebilir,imar mevzuatına ve gerçeğe ,akla uygun mudur? Uçuk ,hayali,gerçekleştirilme imkanı olmayan sözler midir? İyi düşünülmeli ve araştırılmalıdır.
Müteahhit ,anlaşma yapmadan önce avan proje sunmakta mıdır? Hem maliklere ve hem de belediyeye!
Güncel hayatta da görüldüğü üzere maddi açıdan yetersiz ,tecrübesiz ,basiret yoksunu olarak iş yürüten müteahhitlerin ciddi sorunlara yol açtıkları ve yıllarca inşaatın sürüncemede kaldığı,bitirilemediği,müteahhidin iflas ettiği görülmekte ve tüm bunların üstüne arsa sahipleri bir de müteahhidin alacaklıları ile uğraşmakta ,icra takipleri ve davalar ile karşılaşmaktadırlar. Bu yönler gözetilince müteahhit seçimi son derece önemlidir.
Müteahhit ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Yukarıdaki hususları gözeterek iyi bir müteahhit ile anlaştınız şimdi sırada müteahhit ile sözleşmenin yapılması vardır.Bu aşamaya gelinceye kadar önceki süreçlerde sözleşmenin içeriği konusunda pek çok hususun mal sahipleri tarafından tartışılmış ve belirlenmiş olması gerekir. Tespit edilen ve anlaşılan hususlardan başka sözleşmede bulunması gereken fiili inşaat sürecine ilişkin detayların düzenlenmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılacaktır.
Yapılacak sözleşme noter harçlarından muaftır.Riskli yapı tespitinin kesinleştiğini gösteren belgelerin notere götürülmesi yeterlidir.Vekaletname ihtiyacı varsa harçlar alınacaktır.
Sözleşmede neler bulunmalıdır?
Sözleşme mutlaka noterde yapılmalıdır.
Maliklerin hakları mutlaka korunmalı ve hak dengeleri gözetilmelidir.
İnşaat aşamaları detaylı ve tarih vererek düzenlenmelidir.
Belediye tarafından onaylanmış avan proje mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.
Avan proje ileride ihtilaf doğmaması için son derece önemlidir. Ön sözleşme yapılarak avan proje onaylanınca esas sözleşmenin yapılacağı kararlaştırılabilir.
Paylaşım açık ve net olarak belirlenmelidir. Paylaşımda her mal sahibi önceki bağımsız bölünmünün projede karşılığı olan kısmı alacaktır.
İnşaatın teknik şartnamesi eklenmelidir.
İnşaat ruhsatının ne zaman alınacağı veya en son ne gün alınacağı açık tarih belirtilerek belirlenmelidir.
İnşaat süreci her yönü ile açıkça tanımlanmalı ,yasal ve zorlayıcı nedenler dışında inşaatın devam edeceği yazılmalıdır.
İskan ruhsatının en son ne gün alınacağı açıkça belirtilmelidir.Zira uygulamada en çok ihmal edilen konulardan bir tanesi iskan ruhsatıdır.
İnşaat sürçlerindeki aksamalardan dolayı tazminat ve fesih hükümleri ile süresinde insaatın bitirilememesi halinde mal sahipleri lehine verilmesi gereken tazminat , gecikme tazminatı ve tüm süreçlere ilişkin cezai şart miktarları açıkça kararlaştırılmalıdır.
Teminat alınması halinde teminatın cinsi ve miktarı belirlenmelidir. Teminat alındıktan sonra sözleşme imzalanmalıdır.
Müteahhit tarafından inşa edilecek dairelerin brüt veya net m2 leri açıkça yazılmalıdır.Eksik kalan m2 için tazminat , cezai şart kararlaştırılabilir.
Bağımsız bölümlerin(daire,dükkan) listesi ve paylaşım krokisi eklenmelidir. Hatta avan projeden önce paylaşım belirlenmelidir.
Açıkça belirlenen aşamaların tamamlanmasına göre müteahhide tapuları kademeli verilmeli, iskan ruhsatı alındıktan sonra eksik ve ayıplı işler yoksa kalan tapular verilmelidir.
Kira yardımının uzayan süreçler için de geçerli olduğu belirtilmelidir.
Yeni binanı yönetim planı binada yaşayacak mal sahipleri tarafından yapılmalıdır.
En önemli konulardan bir tanesi arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerine göre belirlenip tescil ettirilmesidir.
Müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun olarak başlayıp, sözleşme şartlarına göre imal etmemesi ve sürerinde bitirememesi halinde sözleşmenin feshi şartları da açıkça belirtilmelidir. Bu durumda fesih süreci ve feshi izleyen tazminat süreçleri kentsel dönüşüm süreci dışında kalan genel hukuki sürece ilişkin olmakla bu konuyu yazımızın dışında tutuyoruz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜREÇLERİNDE EN ÇOK DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NELERDİR?
Binanızın riskli olduğunu tahmin ediyorsanız ,malikler olarak kentsel dönüşüm sürecine başlamadan ve riski tespit ettirmeden bütün süreçleri oturup açıkça konuşun ve planlayın. Kendiniz mi yapacaksınız,müteahhide mi yaptıracaksınız?
Yasada düzenlenen sürecin başlamasını takiben son derce hızlı ilerleyen etaplar vardır. Konuşup tartışma zamanı,fırsatı dahi bulamayacağınız kadar süreler kısadır. Yasal süreçte ortaya çıkabilecek hatalar ve haksızlıkları itiraz ve dava ile gidermek son derce zor hatta imkansızdır.
Davalar hiçbir süreci durdurmamaktadır. Siz dava ile hakkımı korurum derken bir bakmışsız bina yıkılmış ve hatta daireniz dahi satılmıştır.
Yazılarımızın genelinden anlaşılacağı üzere kanun, mal sahiplerini anlaşmaya zorlamaktadır. Anlaşmayan veya anlaşmaya katılmayanlar çok ağır biçimde cezalandırılmaktadır.
Daireleri ve dükkanları eski bedeli üzerinden diger maliklere satılmaktdır! Mülkiyet hakkının kutsallığı tanınmamakta, malikler ,aileleri,çocukları,anıları,varlıkları hiçe sayılmaktadır. Katılmayanların mülkleri niye satılır anlaşılır gibi değil! Anlasmaya katılmayanların bağımsız bölümleri kendi adlarına tescil edilmelidir. Eski fiyattan sat yeni binada satın alana milyon kazandır.Kabul edilemez. Bırakın ulusal ,uluslar arası insan hakları hakkındaki düzenlemeleri…hakka, hukuka, adalete vicdana sığmaz.
Sürelerin son derece kısa ve kısıtlı olduğu açık iken itiraz ve davalarınıza güvenmeyin. Davalar hiçbir süreci kendiliğinden durdurmaz.Tüm süreclere katılın hakkınızı koruyun haksızlık ve yanlışlıklara anında mühahale edin.
Mal sahipleri olarak imkanınız var ise binanızı kendiniz yapın.Müteahhidin yapması durumunda kayıplarınız olabilir.
Tüm süreçleri inşaat tamamlanıp iskan ruhsatı alınmış olarak tapunuzu alıncaya kadar titizlikle takip edin aksaklık halinde derhal müdahale edin .Yapacağınız müdahale ve tespitler İleride açacağınız davalarda elinizde kesin delil olacaktır.Her anı fotoğraflayın.Fotoğraf sadece görüntü değildir.
Başlamadan ve süreç devam ederken mutlaka danışmanlık alın ,süreçleri bilinçli götürün.
Son ve önemli söz: Alanyanın dönüşümü için bakanımızda mevcut iken derhal geleceği kurtaracak ,devletin,büyükşehir belediyesinin,Alanya Belediyesinin ve en önemlisi Alanya halkının arkasında duracağı bir imar planı Alanya genelini kapsayacak biçimde yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm hızlı bir biçimde başlamadan İmar planı tamamlanmalı ve yenilenecek binalar bu plana uygun olarak yapılmalıdır. İmar planı yapılamasa dahi Belediye Kanunun 73 maddesine uygun olarak geniş alanlarda dönüşümler gerçekleştirilmelidir,tek tek binaların olduğu yerde yeniden yapılması yerine.Bu dahi büyük kapsayıcı bir plan varmış gibi yapılmalıdır. Mahallle ,yaşanılabilir alanlar ortaya çıkarmak için imar planı ve Belediye Kanununun 73 maddesi son derece önemlidir. Dönüşümü gerçekleştirecek iradeye sahip olmalıyız. Seçim kaybedilir ama gelecek yüzyıllar kazanılır.Yapacağımız dönüşümler işimiz,aşımız,huzurumuza,kazancımıza,turizmimize katkı sağlayacak geleceğimizi kurtaracaktır…. Huzur ve refah hepimizin hakkıdır!
